病気・団信・離婚など状況別の注意点
住宅ローンの返済が難しくなった原因によって、確認する制度や契約は異なります。特に、団体信用生命保険、連帯債務、連帯保証は、契約内容によって結論が大きく変わるため、思い込みだけで判断しないことが重要です。
病気で払えない場合は団信の保障内容を確認する
団体信用生命保険は、加入者が保険契約で定められた支払事由に該当した場合に、保険金によって住宅ローン残高が弁済される仕組みです。
保障対象は契約や加入時期、付帯する特約によって異なります。死亡や所定の障害状態を対象とする契約のほか、がん、急性心筋梗塞、脳卒中などを対象とする特約、一定期間の就業不能を対象とする保障もあります。
一方、病気で一時的に休職しただけでは、団信の支払事由に該当しないことがあります。「病気になったら住宅ローンがなくなる」とは限りません。次の資料を確認しましょう。
- 団信の加入証明書や契約概要
- 保険金が支払われる疾病・障害状態の定義
- 診断日や保障開始日に関する条件
- 免責事由や告知義務に関する規定
- 就業不能保障や返済支援保険の有無
支払事由に該当する可能性がある場合は、住宅ローンを契約した金融機関へ連絡し、必要書類や請求手続を確認します。保険金の審査中であっても、毎月返済が自動的に停止されるとは限らないため、返済の扱いも同時に確認してください。
離婚しても住宅ローン契約は自動的に変わらない
夫婦間で「離婚後は家に住む側がローンを払う」と合意しても、金融機関との住宅ローン契約が自動的に変更されるわけではありません。
債務者、連帯債務者、連帯保証人から外れるためには、原則として金融機関の承諾が必要です。離婚協議書や公正証書で夫婦間の負担方法を決めても、金融機関に対する返済義務が当然になくなるわけではありません。
例えば、元夫名義の住宅に元妻と子どもが住み続け、元夫が住宅ローンを払う合意をした場合でも、元夫が滞納すれば抵当権が実行され、自宅が競売になる可能性があります。
離婚時には、次の点を確認します。
- 不動産の所有名義
- 住宅ローンの債務者と連帯債務者
- 連帯保証人の有無
- 住宅の査定価格とローン残高
- 団信に加入している人
- 売却する場合の不足額
- 固定資産税や管理費、修繕費の負担者
連帯保証人は離婚後も請求を受ける可能性がある
連帯保証人は、主債務者が返済しない場合に、債権者から返済を求められる立場です。離婚は夫婦間の身分関係を解消する手続であり、住宅ローンの連帯保証契約を当然に解消するものではありません。
連帯保証人を変更するには、別の保証人を立てる、借り換える、自宅を売却して完済するなどの方法が考えられますが、いずれも金融機関の審査や承諾が必要です。
まだ滞納していないが払えるか心配な場合
返済が不安な段階では、実際の手取り収入を基準に家計を確認します。住宅ローン審査時の返済負担率を満たしていても、教育費、介護費、車の費用などを含めると家計が苦しくなることがあります。
次の変化があっても返済を続けられるか、複数の条件で試算してみましょう。
- 残業代や賞与が減少した場合
- 変動金利の適用金利が上昇した場合
- 子どもの進学費用が増えた場合
- 修繕費や固定資産税の負担が増えた場合
- 夫婦のどちらかが休職・退職した場合
借り換えによって金利や毎月返済額を下げられることもありますが、審査や諸費用が発生します。すでに長期の滞納がある場合は借り換えが難しくなる可能性があるため、返済に不安を感じた段階で検討することが重要です。
住宅ローンを払えないときの相談窓口
相談先は、返済条件を変えたいのか、売却したいのか、法的な債務整理が必要なのかによって異なります。最初から一つの業者だけに任せず、問題の内容に合った窓口を利用しましょう。
住宅ローンを借りている金融機関
返済額や返済期間の変更について判断できるのは、原則として契約先の金融機関です。返済が遅れる前、または滞納が始まった直後に、住宅ローン相談窓口やローンセンターへ連絡します。
フラット35や旧住宅金融公庫融資などを返済している場合も、具体的な申請は返済中の取扱金融機関を通じて行うのが基本です。
全国銀行協会相談室
全国銀行協会相談室では、銀行との取引に関する相談や苦情を受け付けています。住宅ローンなどの返済が難しくなった個人向けに、無料のカウンセリングサービスも実施しています。
銀行との話し合いで解決できないトラブルについては、条件を満たせば裁判外紛争解決手続である全銀協ADRを利用できる場合があります。
金融庁の金融サービス利用者相談室
金融庁の金融サービス利用者相談室では、金融サービスに関する質問や相談を受け付け、問題点を整理するための助言や、適切な業界団体・紛争解決機関の紹介を行っています。
ただし、金融庁が金融機関との間に入って返済条件を決定したり、個別のトラブルを調停したりする窓口ではありません。
法テラス・弁護士会などの法律相談
任意売却後も多額の債務が残る場合や、住宅ローン以外の借金も払えない場合は、弁護士などへの相談が適しています。
法テラスでは、法律問題に応じた相談窓口の案内を行っています。収入や資産などの条件を満たす場合は、無料法律相談や弁護士・司法書士費用の立替制度を利用できることがあります。
不動産会社へは査定と売却実務を相談する
自宅の売却を検討する場合は、不動産会社に査定を依頼します。任意売却の場合は通常売却とは異なる調整が必要になるため、任意売却や債権者交渉に関する取引経験を確認しましょう。
ただし、不動産会社は個人再生や自己破産の法的判断を行う立場ではありません。債務整理の必要性がある場合は、弁護士などの法律専門家にも相談します。
住宅ローンが払えない場合によくある疑問
ここでは、支払猶予の期間、返済できない人の割合、売却後の住宅ローンなど、誤解されやすい点を整理します。
住宅ローンには何か月の猶予がある？
住宅ローンについて、「必ず何か月までは待ってもらえる」という全国一律の法定猶予期間はありません。督促や一括請求、代位弁済へ進む時期は、契約内容、滞納状況、金融機関や保証会社の対応によって異なります。
金融機関へ相談していても、返済条件変更の契約が成立するまでは従来の返済義務が続くことがあります。口頭で相談しただけで猶予を得られたと判断せず、支払期日や合意内容を確認してください。
住宅ローンを払えない人の割合は？
少なくとも主要な公的機関の公開資料では、全国の住宅ローン利用者を対象に「払えない人」を一つの定義で示した統一的な割合は確認できません。
住宅ローンの問題を示す数字には、返済相談件数、条件変更件数、一定期間以上の延滞、保証会社の代位弁済、競売申立件数などがあります。それぞれ対象と定義が異なるため、単純に比較することはできません。
住宅金融支援機構が公表している延滞債権やリスク管理債権などの情報も、同機構が管理する債権に関する数字であり、民間金融機関を含むすべての住宅ローン利用者の割合を表すものではありません。
家を売れば住宅ローンはなくなる？
売却代金と自己資金によって、住宅ローン残高、利息、売却費用などをすべて支払えれば完済できます。
一方、売却価格より住宅ローン残高の方が多いオーバーローンの場合は、通常売却だけでは抵当権を抹消できません。不足額を自己資金で補うか、債権者の同意を得て任意売却を行い、残債務の返済方法を協議する必要があります。
競売になったらすぐに退去しなければならない？
競売開始決定が出ただけで、直ちに所有権が買受人へ移るわけではありません。その後、現況調査、評価、物件情報の公開、入札、売却許可、代金納付などの手続が進みます。
買受人が代金を納付して所有権を取得した後は、原則として自宅を明け渡す必要があります。退去時期や手続は事件の進行状況によって異なるため、裁判所から届いた書類を放置しないことが大切です。
状況別に見る住宅ローン問題のケース例
次のケースは、住宅ローン問題で考えられる対応を理解するための架空の例です。実際に選べる方法は、契約内容や家計、物件価格によって異なります。
ケース1：一時的な収入減少で数か月後に回復する見込みがある
勤務先の業績悪化により賞与が減り、現在の返済額では生活費が不足するものの、勤務は継続しており収入回復の見込みがあるケースです。
この場合は、滞納前に金融機関へ相談し、返済期間の延長、ボーナス返済の見直し、一時的な元金据え置きなどを検討します。変更後の総返済額が増える可能性も含めて比較します。
ケース2：売却価格がローン残高を下回っている
自宅の査定価格が2,500万円、住宅ローン残高と売却費用の合計が3,000万円で、自己資金では不足額を用意できないケースです。
通常売却では抵当権を抹消できない可能性があるため、金融機関や保証会社へ任意売却を相談します。売却後に残る債務についても、返済可能額をもとに協議します。
ケース3：住宅ローン以外の借金が家計を圧迫している
住宅ローン自体は継続して払えるものの、カードローンなどの返済が増え、家計全体が行き詰まっているケースです。
継続的な収入があり、住宅ローン特則の要件を満たす場合は、個人再生によって住宅ローン以外の債務を整理しながら、自宅を残せる可能性があります。ただし、住宅ローンの返済は原則として継続する必要があります。
今日から確認したい行動チェックリスト
住宅ローンの返済問題は、時間が経過するほど解決の選択肢が狭くなることがあります。まだ滞納していない段階でも、次の項目から確認を始められます。
- 次回返済日と口座残高を確認する
- 住宅ローン残高と毎月返済額を書き出す
- 世帯収入と毎月の生活費を整理する
- 団信や就業不能保障の契約内容を確認する
- 金融機関の住宅ローン相談窓口へ連絡する
- 自宅の査定価格とローン残高を比較する
- 住宅ローン以外の借金も一覧にする
- 裁判所や保証会社から届いた書類を保管する
- 任意売却や債務整理が必要な場合は複数の専門家へ相談する
住宅ローンを払えない状態になっても、すぐに競売だけが選択肢になるわけではありません。返済条件の変更、通常売却、任意売却、個人再生などから、収入と資産の状況に合う方法を検討できます。まずは契約先の金融機関に現状を伝え、法的な判断が必要な場合は弁護士などの専門家へ相談しましょう。
