実家売却の完全ガイド｜査定・売却サービスの比較から相続、税金、片付けまで解説

実家売却の税金は売却価格ではなく利益にかかる

実家を売ったときの譲渡所得税は、売却代金の全額に課税されるわけではありません。売却によって生じた利益である譲渡所得を計算し、特別控除を差し引いた残額に税率を掛けます。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

課税譲渡所得＝譲渡所得－適用できる特別控除

取得費に含まれるもの

取得費には、実家を購入した代金、建築代金、購入時の仲介手数料、登記費用などが含まれます。

建物の取得費は、購入代金などから所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

相続した実家では、相続時の固定資産税評価額を取得費にするわけではありません。原則として、亡くなった親などが購入したときの取得費と取得時期を引き継ぎます。

取得費がわからない場合

購入時期が古く、実際の取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。

たとえば実家を3,000万円で売った場合、概算取得費は150万円です。

概算取得費を利用すると、実際の購入代金より取得費がかなり低くなり、計算上の利益が大きくなることがあります。購入時の売買契約書、建築請負契約書、領収書、通帳などをできる限り探しましょう。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用には、実家を売るために直接必要となった次のような費用が含まれます。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 売却のために行った測量費
• 土地を売るために行った建物の解体費用
• 売却のために支払った立退料

固定資産税や通常の修繕費、相続にかかったすべての費用が、自動的に譲渡費用になるわけではありません。

実家売却の譲渡所得税率

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

相続した実家の所有期間は、原則として、亡くなった人が取得した日を引き継ぎます。

相続してから数か月で売却した場合でも、親が長期間所有していた実家であれば、長期譲渡所得になる可能性があります。

譲渡所得税の計算例

長期譲渡所得に該当する実家を、次の条件で売った場合を考えます。

• 売却価格：2,500万円
• 取得費：800万円
• 譲渡費用：100万円
• 特別控除：なし

譲渡所得は、次のように計算します。

2,500万円－800万円－100万円＝1,600万円

税額の概算は次のとおりです。

1,600万円×20.315％＝325万400円

実際の申告では、共有持分、取得費、ほかの譲渡所得、適用できる特例などによって税額が変わります。

実家売却で利用できる3,000万円特別控除

実家売却に関係する3,000万円特別控除には、大きく分けて、所有者本人が住んでいたマイホームを売る場合の特例と、相続した空き家を売る場合の特例があります。

名称は似ていますが、対象者と適用条件は異なります。

親本人が住んでいる実家を売る場合

親が自分の名義で所有し、実際に生活していた実家を親本人が売る場合は、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

すでに実家から転居している場合でも、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの条件を満たせば、対象になる場合があります。

子が実家に住んでいたという理由だけで、親名義の実家について子が控除を受けられるわけではありません。所有者、居住者、売却時期などによって判断されます。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋や敷地を売った場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

2026年7月時点では、2027年12月31日までに行われる一定の売却が制度の対象です。

2024年1月1日以後の売却で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になります。

相続空き家の特例に関する主な条件

• 相続開始直前まで、原則として亡くなった人が一人で住んでいたこと
• 1981年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物ではないこと
• 家屋や敷地を相続または遺贈によって取得していること
• 相続から売却まで事業、貸付け、居住に使われていないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が合計1億円以下であること
• 一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊すこと
• 親子や夫婦など特別な関係にある人へ売却していないこと

亡くなった人が相続開始直前に老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になることがあります。

2024年1月1日以後の売却では、売却後に買主が一定期限までに耐震改修または取り壊しを行う形でも、特例を利用できる場合があります。売買契約を締結する前に、税理士や自治体へ確認することが重要です。

特例を利用するには確定申告が必要

相続した空き家の特例を利用する場合は、確定申告書や譲渡所得の内訳書に加え、実家の所在地を管轄する市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。

特別控除によって税額がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は適用されません。

確認書の発行には時間がかかることがあるため、売却後は早めに必要書類を確認しましょう。

相続税を払った場合の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した実家を一定期間内に売却した場合は、実家に対応する相続税の一部を取得費へ加算できる可能性があります。

対象となる売却期限は、原則として相続税の申告期限の翌日から3年以内です。一般的には、相続開始から約3年10か月以内が一つの目安になります。

相続した空き家の3,000万円特別控除とは、同じ実家の売却について併用できません。どちらを利用したほうが有利か、売却前に税理士へ確認しましょう。

実家売却と相続放棄の違い

実家を相続して売却することと、相続放棄はまったく異なる手続きです。

相続放棄では、不要な実家だけを放棄し、預貯金だけを相続することはできません。借金を含め、亡くなった人の権利や義務を原則として一切引き継がない手続きです。

相続放棄を検討している段階で実家を売却したり、価値のある家財を処分したりすると、相続を承認したと判断される可能性があります。

3か月以内に判断できない場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられることがあります。相続放棄を検討している場合は、片付けや売却を始める前に弁護士へ相談しましょう。

実家売却時の片付けと家具・荷物の扱い

実家に家具や生活用品が残っていても、不動産会社へ査定を依頼できます。売却すると決める前に、費用をかけて家全体を空にする必要はありません。

最初に保管すべきもの

• 実家購入時の売買契約書や領収書
• 建築請負契約書
• 権利証や登記識別情報通知
• 通帳、有価証券、保険証券
• 印鑑、現金、貴金属
• 遺言書、戸籍関係書類
• 土地の測量図や境界確認書
• 写真、手紙、形見

遺品整理業者へ一括で依頼する場合でも、重要書類や貴重品は先に家族で確認しましょう。

家具を残したまま売ることもできる

買主や買取会社が同意すれば、家具や家電を残した状態で引き渡せる場合があります。

ただし、一般の購入者へ仲介で売る場合は、引渡しまでに残置物を撤去する条件になることが多くあります。

残置物を買主側で処分する場合は、処分費相当額を売買価格から差し引かれる可能性があります。何を残すのか、誰が処分費を負担するのかを売買契約書で明確にします。

片付け業者は作業範囲をそろえて比較する

片付け費用は、荷物の量、階段の有無、車両の搬入条件、家電の種類、買取可能な品物の有無などによって変わります。

複数社を比較するときは、次の項目を同じ条件にそろえましょう。

• 運び出す荷物の範囲
• 家電リサイクル料金の有無
• 物置や庭の荷物を含むか
• 簡易清掃を含むか
• 買取品の査定額
• 追加料金が発生する条件

遠方の実家を売却する方法

実家が遠方にある場合でも、不動産会社や司法書士と連携することで売却を進められます。オンライン面談、郵送、電子契約などを利用し、現地へ行く回数を減らせる場合があります。

遠方売却を進めやすくするポイント

• 実家の地域で売却実績がある会社を選ぶ
• 鍵の管理や内覧対応を依頼できるか確認する
• 写真や動画で販売状況を報告してもらう
• 契約や本人確認の方法を事前に確認する
• 片付け業者や司法書士を紹介できるか確認する
• 家族の代表者と費用負担を決めておく
• 郵便物や公共料金の停止・変更を進める

代理人へ手続きを任せる場合は、委任する範囲を明確にした委任状を作成します。不動産会社だけでなく、所有権移転登記を担当する司法書士にも早めに相談しましょう。

実家を売却しても本籍の変更は必須ではない

本籍は戸籍の所在地であり、不動産の所有権や住民票上の住所とは別の制度です。

実家を売却しても、本籍が自動的に変更されることはありません。売却前に本籍を変更しなければならないという決まりもありません。

売却後も実家の所在地を本籍としておくことはできます。今後の戸籍管理などを考えて変更したい場合は、市区町村へ転籍届を提出します。

登記簿上の住所変更には注意する

本籍とは別に、登記簿上の所有者住所が現在の住所と異なる場合は、住所変更登記が必要です。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、原則として変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務化されました。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わり、変更登記が済んでいない場合も義務化の対象です。

売却時には、登記簿上の住所と現在の住所のつながりを確認するため、住民票や戸籍の附票などが必要になることがあります。

実家売却はどこへ相談すればよい？

実家売却の問題は、不動産会社だけですべて解決できるとは限りません。相談内容に応じて専門家を選びます。

• 不動産会社：査定、販売方法、買主探し、買取、片付け業者の紹介
• 司法書士：相続登記、住所変更登記、抵当権抹消登記
• 税理士：譲渡所得税、相続税、特別控除、確定申告
• 弁護士：遺産分割、相続放棄、共有者間の紛争
• 土地家屋調査士：境界確認、測量、建物の表題登記や滅失登記
• 自治体の空き家窓口：空き家バンク、解体補助、地域の相談制度

実家売却の体験ブログは、片付けや売却活動の流れを知る参考にはなります。しかし、税金や相続の条件は、所有者、居住状況、建築時期、売却時期などによって異なります。

個人の体験だけを根拠に判断せず、公的機関の情報や専門家の説明も確認しましょう。

実家売却でよくある質問

実家を売る前にリフォームしたほうがよいですか？

必ずしもリフォームする必要はありません。リフォーム費用を売却価格へ上乗せできるとは限らないため、現状のまま査定を受け、簡易修繕、全面リフォーム、買取などの手取り額を比較しましょう。

土地だけを売る場合も相続登記は必要ですか？

亡くなった人の名義の土地を売る場合は、原則として相続登記が必要です。土地上の建物が未登記の場合は、建物の状況に応じた登記や、解体後の滅失登記が必要になることがあります。

一括査定は必ず最大社数まで依頼したほうがよいですか？

最大社数まで依頼する必要はありません。多くの会社へ依頼すると比較材料は増えますが、電話、メール、訪問査定への対応も増えます。

最初は3社程度に机上査定を依頼し、説明が具体的な会社へ訪問査定を依頼する方法もあります。

最も高い査定額を出した会社へ依頼すればよいですか？

査定額だけでは判断できません。高い査定額でも、その価格で売れる根拠が不十分であれば、長期間売れずに値下げする可能性があります。

成約事例、販売計画、想定期間、担当者の対応、手取り額を含めて比較しましょう。

実家がなかなか売れない場合はどうすればよいですか？

価格だけでなく、販売写真、広告内容、境界、残置物、建物の状態、接道条件などを確認します。

不動産会社へ問い合わせ件数や内覧後の反応を聞き、価格の見直し、仲介会社の変更、買取、空き家バンクへの登録などを比較しましょう。

売却で利益が出なければ確定申告は不要ですか？

譲渡損失だけで、利用する特例もない場合は、所得税の確定申告が不要となることがあります。

ただし、3,000万円特別控除や譲渡損失に関する特例を利用する場合は申告が必要です。ほかの所得や申告状況によっても異なるため、税務署または税理士へ確認してください。

実家売却で特に注意したいことは何ですか？

査定額の高さだけで不動産会社を決めず、名義、相続関係、税金、片付け費用を確認したうえで、最終的な手取り額を比較することです。

相続した空き家には、相続登記や税制上の期限があります。建物を解体したり、購入時の書類を処分したりする前に、複数の不動産会社と登記・税務の専門家へ相談しながら進めましょう。

＜参考サイト＞国税庁／法務省／法務局／国土交通省／裁判所／政府広報オンライン／不動産流通推進センター／日本司法書士会連合会／不動産売却HOME4U／SUUMO不動産売却／LIFULL HOME’S／イエウール／すまいValue／おうちクラベル