住宅ローンが払えないとどうなる？競売までの流れと相談・任意売却・個人再生の選択肢

家を残す・売る・債務整理する――主な選択肢

住宅ローンの問題を解決する方法は、収入が回復する見込み、自宅の査定価格、ローン残高、住宅ローン以外の借金などによって変わります。「家を残すこと」だけにこだわると生活費が不足する場合もあるため、家計全体から判断することが大切です。

収入の減少が一時的で、条件を変更すれば返済を継続できる場合は、金融機関との話し合いが最初の選択肢になります。

返済期間の延長や元金据え置きによって毎月の支払いを抑えられる可能性がありますが、元金そのものが減額される制度ではありません。条件変更後に再び返済できなくなることを避けるため、変更後の返済額だけでなく、固定資産税、管理費、修繕費、生活費まで含めて確認します。

自宅の売却価格が住宅ローン残高と売却費用を上回る場合は、通常の不動産売却によってローンを完済できる可能性があります。

売却価格だけで完済できない場合でも、預貯金などから不足額を補えるのであれば、抵当権を抹消して通常売却できることがあります。まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、現実的な売却価格を確認します。

査定額は実際に売れる価格を保証するものではありません。高い査定額だけで依頼先を決めず、周辺の成約事例や販売計画、売却に必要な期間も確認しましょう。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態で、金融機関や保証会社などの同意を得て、競売ではなく通常の不動産取引に近い方法で自宅を売却する手続です。

裁判所の競売手続によらず売却活動を行うため、競売より高い価格で売れることが期待できる場合があります。ただし、必ず高く売れるわけではなく、債権者が提示価格や売却条件に同意しなければ進められません。

また、売却代金で住宅ローンを完済できない場合、残債務が自動的に免除されるわけではありません。売却後の返済方法について、債権者と話し合う必要があります。

住宅ローン以外の借金が家計を圧迫している場合は、個人再生の「住宅資金貸付債権に関する特則」、一般に住宅ローン特則と呼ばれる制度を検討できることがあります。

個人再生は、住宅ローンを除く債務が原則として5,000万円以下で、将来にわたり継続的または反復的な収入を得る見込みがある個人などが利用できる裁判所の手続です。再生計画が認可されれば、住宅ローン以外の債務を法律上の基準に従って整理しながら、自宅を残せる可能性があります。

ただし、住宅ローン特則を利用しても住宅ローンの元金が減額されるわけではありません。住宅ローンは別枠として支払いを続ける必要があり、滞納分や遅延損害金への対応も必要です。

自宅に住宅ローン以外の抵当権が設定されている場合など、制度を利用できないケースもあります。申立ての可否や返済計画の実現性については、弁護士などへ確認することが大切です。

収入が大幅に減少し、住宅ローンだけでなく他の借金も返済できない状態では、自己破産を検討する場合があります。

自己破産は、一定の財産を換価して債権者へ配当し、裁判所から免責許可を受けることで、原則として対象となる債務の支払義務を免除してもらう手続です。住宅ローン付きの自宅は、原則として処分の対象になります。

税金や一定の損害賠償債務など、免責されない債務もあります。家を残したい場合でも、返済を継続できない計画では生活再建が難しくなるため、個人再生と自己破産のどちらが適しているかを専門家と検討します。

任意売却と競売は、どちらも自宅を売却して住宅ローンの返済に充てる方法ですが、売却方法や価格の決まり方、手続への関与度などが異なります。

比較項目	任意売却	競売
手続を進める主体	所有者が不動産会社などを通じて売却活動を行う	債権者の申立てにより裁判所が進める
債権者の同意	売却価格や配分などについて同意が必要	所有者の同意がなくても法律上の手続が進むことがある
売却方法	一般的な不動産売買に近い方法	裁判所が定める入札などの方法
売却価格	市場に近い条件で売却できる可能性がある	評価に基づく売却基準価額などをもとに入札される
売却後の残債務	完済できなければ残債務が残る	配当後に不足があれば残債務が残る
退去時期	売買条件の範囲内で調整できる場合がある	買受人への所有権移転後は明渡しが必要になる