不動産査定とは？おすすめの無料査定サービス6選を比較｜流れ・査定書・注意点も解説

おすすめの不動産査定サービス6選を比較

不動産査定サービスは、提携する不動産会社、対応物件、匿名査定の有無などが異なります。ここでは、2026年7月時点で提供内容を確認できる主要な不動産査定サービスを比較します。

掲載順はサービスの優劣を示すものではありません。また、実際に査定を依頼できる会社数や対応範囲は、所在地や物件の種類によって異なります。

HOME4U｜複数の不動産会社を比較したい場合

HOME4Uは、物件情報や連絡先を入力し、表示された候補の中から査定を依頼する不動産会社を選択できる一括査定サービスです。

大手不動産会社だけでなく、地域に詳しい不動産会社が候補に表示される場合もあります。マンション、一戸建て、土地のほか、物件条件によっては店舗や事務所などの査定先を探せることがあります。

不動産会社の規模を限定せず、複数社の査定根拠や販売提案を比較したい場合の選択肢になります。

LIFULL HOME’S不動産査定｜会社情報を見ながら選びたい場合

LIFULL HOME’S不動産査定では、不動産会社の特徴、担当エリア、取り扱う物件種別などを確認しながら査定依頼先を選べます。

物件情報だけで概算価格を確認できる匿名査定に対応するケースもあり、最初から氏名や電話番号を不動産会社へ伝えたくない場合にも利用を検討できます。

匿名査定で把握できるのは簡易的な価格です。具体的な売り出し価格を決める段階では、通常の机上査定や訪問査定を受ける必要があります。

SUUMO売却査定｜地域や実績から会社を探したい場合

SUUMO売却査定は、マンション、一戸建て、土地などの査定に対応する不動産会社を、地域や条件から探せるサービスです。

不動産会社の店舗情報や売却に関する情報を見ながら、複数社へ査定を依頼できます。住宅情報サービスで物件相場や売却の基礎知識も確認したい場合に利用しやすいでしょう。

対応する会社は地域によって異なるため、所在地を入力した後に表示される候補の得意分野を確認してください。

すまいValue｜大手6社を比較したい場合

すまいValueは、次の大手不動産仲介会社6社が共同で運営する一括査定サービスです。

• 住友不動産ステップ
• 三井のリハウス
• 東急リバブル
• 三菱地所の住まいリレー
• 野村の仲介＋
• 小田急不動産

大手不動産会社の営業網や販売提案を比較したい場合に適しています。一方、地域密着型の不動産会社は対象に含まれないため、地元会社の査定も確認したい場合は別の一括査定サービスや直接依頼を組み合わせる方法があります。

イエウール｜地域に対応する会社を幅広く探したい場合

イエウールは、入力した物件の所在地や種類に対応する不動産会社を表示し、その中から査定依頼先を選択できる一括査定サービスです。

大手だけでなく、特定の地域や物件種別に詳しい不動産会社が候補になる場合があります。地方にある住宅、土地、収益物件などの査定先を探す際にも選択肢となります。

実際に表示される不動産会社は物件条件によって異なります。対応会社が表示されない場合は、別の査定サイトや地域の不動産会社への直接依頼も検討してください。

HowMa｜AI査定で価格の目安を知りたい場合

HowMaは、物件情報と不動産関連データをもとに、AIが推定価格を算出するサービスです。マンション、土地、一戸建ての価格を調べ、必要に応じて不動産会社への一括査定へ進むこともできます。

不動産会社へ連絡する前に、まず現在の資産価値を確認したい場合に利用しやすいでしょう。

ただし、AI査定では建物の管理状態、眺望、越境、接道条件などが完全には反映されません。売却を具体的に進める場合は、不動産会社による査定結果と比較する必要があります。

目的別に不動産査定サービスを選ぶ方法

どの不動産査定サービスがおすすめかは、売却の検討状況や物件の種類によって変わります。利用者全員に共通する最良のサービスがあるわけではありません。

電話連絡を受けずに価格だけ知りたい

不動産会社への相談をまだ考えていない場合は、匿名査定やAI査定から始める方法があります。

• LIFULL HOME’Sの匿名査定
• HowMaのAI査定
• マンションの価格相場シミュレーション

自動で算出された価格は、売却を保証する金額ではありません。資産価値を把握するための参考情報として利用しましょう。

複数の不動産会社を効率よく比べたい

売却を具体的に検討している場合は、HOME4U、LIFULL HOME’S、SUUMO売却査定、イエウールなどの一括査定サービスが候補になります。

最初から多くの会社へ依頼すると、連絡や日程調整の負担が増えることがあります。まずは3社前後を目安に査定を依頼し、査定根拠や対応を比較すると管理しやすいでしょう。

大手不動産会社を中心に比較したい

知名度のある大手不動産会社に絞って査定を受けたい場合は、すまいValueが候補になります。

ただし、大手であることだけを理由に決めるのではなく、対象地域での売却実績、担当者の説明、広告方法、販売計画も確認してください。

地方や郊外の物件を査定したい

地方や郊外では、全国展開する大手よりも、地域の購入希望者や土地事情に詳しい地元会社が有力な場合があります。

一括査定サービスに表示される地域密着型の会社に加え、物件所在地の近隣で売却物件を扱っている会社にも直接相談すると比較対象を増やせます。

投資用物件や賃貸中の物件を査定したい

アパート、賃貸マンション、店舗などは、一般住宅とは査定方法が異なります。賃料収入、空室率、運営費、利回りなどを評価できる会社を選ぶことが重要です。

サービスの入力画面や不動産会社の紹介ページで、投資用物件や収益物件への対応が明記されているかを確認しましょう。

不動産査定サービスを比較するときのチェック項目

査定サービスの知名度だけで選ぶのではなく、物件との相性や個人情報の取り扱い、査定後の連絡方法まで確認する必要があります。

査定できる物件の種類

マンション、一戸建て、土地には広く対応していても、農地、山林、事業用不動産、共有持分、借地権付き物件などは対象外となるサービスがあります。

特殊な条件がある物件は、対応実績のある会社へ直接相談したほうがよい場合があります。

依頼できる不動産会社

大手不動産会社を中心に掲載するサービスもあれば、地域密着型の会社を幅広く掲載するサービスもあります。

物件所在地の取引に詳しい会社が候補に含まれているか、依頼前に会社情報を確認しましょう。

査定方法を選択できるか

価格だけを知りたい場合は机上査定、具体的な売却を進めたい場合は訪問査定が適しています。申し込み画面で査定方法を選択できるか確認してください。

個人情報の提供先

一括査定を申し込むと、選択した不動産会社へ氏名、連絡先、物件情報などが提供されます。個人情報保護方針、情報の提供先、利用停止の手続きなどを確認してから申し込みましょう。

連絡方法を指定できるか

電話に出にくい場合は、備考欄に「最初はメールで連絡を希望」と記載する方法があります。ただし、必ず希望どおりの連絡方法になるとは限りません。

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社へ査定依頼をすると、机上査定と訪問査定のどちらを希望するか聞かれることがあります。価格の目安を知りたい段階では机上査定、具体的に売却を進めたい段階では訪問査定が適しています。

机上査定はデータを中心に価格を出す

机上査定は、簡易査定とも呼ばれます。不動産会社の担当者は現地を訪問せず、所在地、面積、築年数、間取り、周辺の成約事例などをもとに査定額を算出します。

比較的短期間で結果を受け取りやすい一方、室内の状態、眺望、土地の高低差などは十分に反映されません。

訪問査定は現地の状態まで確認する

訪問査定では、不動産会社の担当者が物件を訪れ、書類だけでは判断できない情報を確認します。

マンションでは室内の管理状態、日当たり、眺望、設備、リフォーム履歴など、一戸建てや土地では建物の劣化、接道状況、敷地形状、境界標、越境、高低差などが確認されます。

不動産査定を依頼してから結果が出るまでの流れ

不動産査定は、物件情報を整理し、査定方法を選び、査定価格の説明を受けるという順番で進みます。

1．物件の情報を整理する

所在地、物件種別、土地面積、建物面積、築年数、間取り、名義などを確認します。住宅ローンが残っている場合は、残高も把握しておきましょう。

2．査定を依頼する会社を選ぶ

不動産会社へ直接依頼するか、一括査定サービスを利用して複数社へ依頼します。物件と同じ地域や種類の売却実績がある会社を候補にすると比較しやすくなります。

3．机上査定または訪問査定を選ぶ

売却時期が未定なら机上査定、具体的な売り出し価格を決めたいなら訪問査定を選びます。机上査定を受けてから、候補を絞って訪問査定へ進むこともできます。

4．査定結果と根拠を確認する

査定価格だけでなく、比較対象にした取引事例、加点・減点の理由、想定売却期間、推奨する売り出し価格を確認します。

5．売却を依頼する会社を検討する

査定を受けた会社と必ず媒介契約を結ぶ必要はありません。査定根拠、販売計画、担当者の対応などを比較して依頼先を決めます。

不動産査定にかかる期間

査定期間は、物件の種類、調査内容、不動産会社の営業日などによって異なります。法律で一律の期限が決められているわけではありません。

• AI査定：対応する物件であれば短時間で表示されることがある
• 机上査定：即日から数日程度が一般的
• 訪問査定：現地確認後、数日から1週間程度が目安

権利関係が複雑な土地、境界が不明な土地、再建築の可否を確認する必要がある物件、賃貸中の収益物件などは、通常より調査に時間がかかる場合があります。

不動産査定の必要書類

机上査定は、所在地や面積などの基本情報だけでも申し込める場合があります。訪問査定では、物件の状態や権利関係を確認できる書類を用意すると査定が円滑になります。

• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書
• 固定資産評価証明書
• 公図や地積測量図
• 境界確認書
• 建物図面や間取り図
• 建築確認済証や検査済証
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• リフォームや修繕の履歴
• マンションの管理規約や使用細則
• 住宅ローン残高がわかる資料
• 賃貸中の場合は賃貸借契約書や収支資料

すべての書類がそろっていなくても査定できる場合があります。紛失している書類がある場合は、代替資料や取得方法を不動産会社に確認してください。

査定結果が届いた後は、金額の高さだけでなく、査定書に書かれた根拠を読み解くことが重要です。査定書のひな形や売り出し価格との違いは次のページで解説します。