マンションの査定価格はどのように決まる？

居住用の中古マンションでは、周辺や同じマンション内の成約事例と比較する「取引事例比較法」が中心に使われます。投資用マンションでは、家賃収入や利回りを基にする収益還元法が重視される場合もあります。

立地と交通利便性

最寄り駅、駅までの距離、利用できる路線、周辺の商業施設、学校、医療機関などは、マンション価格に影響する重要な条件です。

同じ地域でも、駅からの徒歩分数や坂道の有無、複数路線を利用できるかによって評価が変わることがあります。

築年数と建物の管理状態

築年数だけでなく、共用部分の清掃、外壁や配管の修繕、長期修繕計画、修繕積立金の状況なども確認されます。

築年数が経過していても、計画的に修繕され、建物全体が適切に管理されているマンションは、購入希望者から評価されやすい傾向があります。

所在階・方角・眺望

所在階、バルコニーの向き、日当たり、眺望、角部屋かどうかなども査定項目です。ただし、高層階や南向きであれば必ず高くなるとは限りません。

エレベーターの停止階、周辺建物との位置関係、夏場の日差し、道路や線路の騒音などを総合的に判断します。

専有面積・間取り・室内状態

専有面積と間取りは、周辺の購入需要と合っているかが重要です。ファミリー層が多い地域では2LDKや3LDK、単身者が多い地域ではコンパクトな住戸への需要が強い場合があります。

室内の汚れや設備の故障は査定時に確認されますが、すべての不具合を修理してから査定を受ける必要はありません。先に不動産会社へ相談し、修理費用を販売価格で回収できるかを検討しましょう。

マンションの売却相場を自分で確認する方法

不動産会社の査定を受ける前に、自分でも周辺相場を確認しておくと、提示された査定額が現実的か判断しやすくなります。

同じマンションの販売情報を確認する

同じマンションで売り出し中の住戸があれば、価格、専有面積、階数、方角、室内状態を確認します。

平米単価は、次の計算式で求められます。

売り出し価格 ÷ 専有面積 ＝ 1平方メートル当たりの価格

例えば、4,500万円で専有面積75平方メートルなら、1平方メートル当たりの価格は60万円です。ただし、売り出し価格は成約価格ではないため、そのまま査定額として使うことはできません。

国の不動産取引情報を確認する

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引を基にした不動産価格情報を地域別に確認できます。

個別の部屋番号などは表示されませんが、地域、最寄り駅、面積、築年数、取引価格などを確認できるため、周辺相場を把握する資料になります。

複数社の査定価格帯を見る

3社に査定を依頼し、4,400万円、4,500万円、4,600万円という結果であれば、相場はおおむねその範囲にあると考えられます。

一方、1社だけ5,300万円など大きく離れている場合は、特別に高く評価した理由を確認する必要があります。

マンションを納得できる条件で売るためのコツ

査定額を意図的に引き上げる方法はありませんが、物件の情報を正確に伝え、適切な販売計画を立てることで、売却条件を整えやすくなります。

リフォーム履歴や設備情報を整理する

室内のリフォームや設備交換を行っている場合は、工事時期、工事内容、施工会社がわかる資料を準備しましょう。

• キッチンや浴室の交換時期
• 給湯器の交換時期
• 床や壁紙の張り替え
• 窓や断熱設備の改修
• 配管工事の履歴

査定担当者が物件の状態を正確に把握できれば、販売時の訴求材料として使える可能性があります。

大規模なリフォームは査定後に検討する

高く売るために先に大規模なリフォームを行っても、工事費用を売却価格で回収できるとは限りません。購入後に自分好みの内装へ変更したい買主もいます。

まず現状のまま査定を受け、清掃のみで販売する方法、部分的に修理する方法、リフォーム後に販売する方法を比較しましょう。

不具合を隠さずに伝える

雨漏り、給排水設備の故障、騒音、漏水、結露、管理上の問題などを把握している場合は、査定担当者へ正確に伝える必要があります。

不具合を隠したまま売却すると、契約後にトラブルとなる可能性があります。マイナス情報を含めて共有し、どのように買主へ説明するかを不動産会社と相談しましょう。

住宅ローンが残っていてもマンション査定はできる

住宅ローンの残高があるマンションでも、無料査定を依頼できます。査定時には、金融機関から届く残高証明書や返済予定表を確認し、おおよその残債を不動産会社へ伝えます。

売却時には住宅ローンの完済が原則

住宅ローンを利用して購入したマンションには、金融機関の抵当権が設定されているのが一般的です。通常の売却では、引き渡し時にローンを完済し、抵当権を抹消します。

査定額や想定成約価格から、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの繰り上げ返済手数料などを差し引き、完済できるかを確認しましょう。

査定額がローン残高を下回る場合

売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足額を自己資金で補う必要があります。資金を用意できないと、通常の方法では抵当権を抹消できず、売却が難しくなります。

住み替えを伴う場合は、金融機関によって住み替え用の融資を利用できる可能性があります。返済が困難な事情がある場合は、売却活動を始める前に金融機関や専門家へ相談することが重要です。

相続したマンションを査定するときの注意点

相続したマンションも、名義変更前の段階で参考査定を受けることは可能です。ただし、実際に売却するためには、原則として相続人への所有権移転登記が必要です。

相続登記と所有者を確認する

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。

相続人が複数いる場合は、遺言書や遺産分割協議の内容を確認し、誰がマンションを取得するかを決めます。共有名義で売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。

管理費や修繕積立金の未払いを確認する

相続したマンションでは、管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場料金などに未払いがないか確認しましょう。

室内に荷物が残っている場合も、処分前に査定を受けることは可能です。遺品整理や残置物の処分費用を含めた売却計画を不動産会社へ相談できます。

新築マンションでも購入後は中古市場で査定される

新築マンションを購入した直後でも、いったん所有者へ引き渡された住戸を売却する場合は、中古マンションとして扱われるのが一般的です。

未入居であっても、購入時の価格がそのまま査定価格になるとは限りません。周辺の新築・中古マンションの供給状況、同じ建物の販売状況、市場の需要などを基に査定されます。

購入時に支払った修繕積立基金、住宅ローン手数料、登記費用などは、通常、そのまま売却価格へ上乗せできるものではありません。売却後に手元へ残る金額を計算する際は、購入価格ではなく現在の査定価格を基準に考えます。

マンション買取と仲介査定の違い

マンションを売却する方法には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接購入する「買取」があります。

比較項目	仲介	買取
買主	主に個人の購入希望者	不動産会社
売却価格	市場価格に近い条件を目指しやすい	再販売費用などが考慮され、仲介より低くなることが多い
売却期間	買主が見つかるまで一定の期間が必要	条件が合えば比較的短期間で進めやすい
内覧	購入希望者による内覧が行われる	一般の購入希望者による内覧は原則不要
適しているケース	価格を重視し、一定の売却期間を確保できる場合	早期現金化や周囲に知られにくい売却を優先する場合

買取査定と仲介査定では、価格の算出目的が異なります。同じ会社から両方の金額を提示された場合は、それぞれの条件と手取り額を分けて確認しましょう。

マンション査定前に用意したい書類

簡易査定の段階では、マンション名、専有面積、階数などがわかれば依頼できることが一般的です。訪問査定や売却手続きを進める際は、次の書類があると確認がスムーズです。

• 本人確認書類
• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• マンションの管理規約や使用細則
• 管理費・修繕積立金がわかる書類
• 長期修繕計画書
• 間取り図やパンフレット
• 住宅ローン残高証明書または返済予定表
• リフォームや設備交換の記録

書類がすべてそろっていなくても査定を受けられる場合があります。紛失した書類があるときは、代わりに何を準備すればよいか不動産会社へ確認しましょう。

マンション査定で失敗を避けるための確認事項

査定サービスは、マンションの価格と売却を任せる会社を比較するための手段です。査定額の高さだけでなく、根拠、販売方法、担当者の対応を総合的に確認しましょう。

• 査定額は売却を保証する金額ではない
• 最初は複数社の簡易査定で価格帯を確認する
• 具体的に売却する場合は訪問査定を受ける
• 高額査定には根拠と販売期間を確認する
• 査定後に売却を断ることもできる
• 大規模なリフォームは査定前に行わない
• 住宅ローン残高と売却費用を確認する
• 相続物件は登記名義と相続人の合意を確認する
• 仲介査定と買取査定を混同しない

売却を具体的に検討している場合は、まず簡易査定で相場を把握し、その結果と対応内容を比較して、2社から3社程度へ訪問査定を依頼する流れが現実的です。査定書の根拠と販売計画に納得できる会社を選ぶことで、マンション売却を進めやすくなります。

マンション査定サービスを徹底比較｜査定の流れ・費用・おすすめの選び方を解説

マンションの売却を考え始めたとき、最初に確認したいのが「いくらで売れそうか」という価格の目安です。しかし、同じマンションでも不動産会社によって査定額が異なることがあり、査定額だけを見て業者を選ぶと、売却活動が思うように進まない可能性があります。この記事では、マンション査定の仕組みや流れ、簡易査定と訪問査定の違い、必要書類、査定サービスの比較方法をわかりやすく解説します。

マンション査定とは？査定価格と売却価格は同じではない

マンション査定とは、不動産会社が物件の条件や周辺の取引事例などを確認し、「現在の市場で売り出した場合に、どの程度の価格で売却できそうか」を算出する手続きです。

査定額は売却を保証する価格ではない

マンション査定で提示される金額は、将来の売却価格を保証するものではありません。査定後に売り出し価格を決め、購入希望者との交渉を経て、双方が合意した価格が実際の成約価格になります。

そのため、次の3つの価格は分けて考える必要があります。

• 査定価格：不動産会社が算出した売却予想価格
• 売り出し価格：売主が市場に提示する販売価格
• 成約価格：買主との交渉後に売買契約で合意した価格

査定価格が5,000万円でも、必ず5,000万円で売れるわけではありません。反対に、需要が強いマンションでは、売り出し後の反響や交渉によって査定価格に近い金額、またはそれを上回る金額で成約するケースもあります。

不動産会社には査定額の根拠を確認できる

宅地建物取引業者が売却予定価格について意見を述べる場合は、その根拠を明らかにすることが求められています。査定書を受け取ったら、金額だけでなく、どの取引事例や市場データを使って算出したのかを確認しましょう。

信頼性を判断するためには、次のような質問が役立ちます。

• 比較対象にした成約事例はどの物件か
• 売り出し中の物件ではなく成約事例を確認しているか
• 査定額で売れると判断した理由は何か
• 想定している売却期間はどの程度か
• 査定額より高く、または低く売り出す場合の影響は何か

マンション査定の費用は基本的に無料

不動産会社が売却相談の一環として行う簡易査定や訪問査定は、基本的に無料です。査定を受けたからといって、必ずその会社に売却を依頼する必要もありません。

無料査定と有料の不動産鑑定は目的が違う

売却を目的とする一般的なマンション査定は、不動産会社が将来の仲介や買取につなげるために無料で行っています。

一方、裁判、相続財産の評価、法人間取引などで公的な証明力を持つ評価書が必要な場合は、不動産鑑定士による有料の鑑定評価を利用することがあります。

単に売却相場を知りたい場合は、まず不動産会社の無料査定で問題ありません。第三者に提出する正式な評価書が必要な場合は、不動産鑑定士への相談を検討します。

マンションの査定だけでも依頼できる

「すぐに売却する予定はないが、資産価値を把握したい」という段階でも査定は可能です。依頼時に、売却時期が未定であることや、現時点では価格確認が目的であることを伝えておくと、認識のずれを防ぎやすくなります。

ただし、不動産会社による査定額は、その時点の市場環境を前提にした価格です。数年後に売却する場合は、金利、住宅需要、周辺の供給状況などが変化するため、改めて査定を受ける必要があります。

簡易査定・訪問査定・匿名査定の違い

マンションの査定方法は、大きく簡易査定と訪問査定に分けられます。加えて、氏名や電話番号を不動産会社に伝えずに概算価格を確認できる匿名査定や、自動計算によるAI査定もあります。

簡易査定は短時間で価格の目安を確認できる

簡易査定は、机上査定とも呼ばれます。不動産会社は現地を訪問せず、入力された物件情報や過去の取引事例などを基に査定額を算出します。

主に確認される情報は次のとおりです。

• マンション名と所在地
• 専有面積と間取り
• 所在階
• 築年数
• バルコニーの方角
• 居住状況
• 売却希望時期

簡易査定は、早ければ当日、一般的には数日程度で回答されます。複数社の価格を比較して、おおよその相場をつかみたい段階に向いています。

訪問査定は室内や管理状態まで確認する

訪問査定では、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪れ、簡易査定だけでは確認できない条件を調査します。

• 室内の使用状況や劣化
• 日当たりや眺望
• 騒音や周辺環境
• 設備の故障や不具合
• リフォーム履歴
• 共用部分の管理状態
• 修繕計画や管理組合の状況
• 駐車場や駐輪場の利用条件

現地確認から査定書の提示までは、会社や物件によって異なりますが、おおむね数日から1週間前後が目安です。売却を具体的に進める場合は、訪問査定を受けたうえで売り出し価格を決めます。

匿名査定は連絡を抑えて概算価格を確認しやすい

匿名査定は、氏名や電話番号を不動産会社へ知らせずに、物件情報から概算価格を確認する方法です。メールアドレスの登録が必要なサービスもありますが、不動産会社から直接電話がかかってこない仕組みであれば、価格だけを確認したい段階で利用しやすいでしょう。

ただし、匿名査定では室内の状態や売却条件を詳しく確認できません。表示された金額は参考価格として扱い、実際に売却するときは通常の簡易査定や訪問査定を受ける必要があります。

AI査定は現在の参考価格をすぐに確認できる

AI査定や査定シミュレーションは、マンション名、階数、専有面積、築年数などを入力し、蓄積されたデータから参考価格を自動計算する仕組みです。

短時間で結果が表示される一方、室内の状態、眺望、リフォーム履歴、個別の売却事情までは十分に反映されない場合があります。AI査定だけで売り出し価格を決めるのではなく、市場の方向性を知るための資料として活用するのが適切です。

次のページでは、主要なマンション査定サービスを「匿名性」「対応する会社」「選びやすさ」などの項目で具体的に比較します。